Binanızın dönüşümü, adım adım.
Kentsel dönüşümde malikleri en çok yoran şey belirsizlik. Burada sürecin her adımını, ne kadar süreceğini ve hangi kanuna dayandığını bulacaksınız. Güncel 6306 sayılı Kanun metnine göre hazırlandı.
Yedi adım
-
Başlangıç
Ön protokol
Paylaşım oranı, teknik şartname ve takvimde kat malikleriyle prensipte anlaşırız.
- Bina temsil heyetiyle paylaşım oranı ve teknik şartname görüşmesi
- SPK lisanslı değerlemeyle mevcut durumun ve yeni projenin değeri
- Noterde ön protokol imzası
-
Başlangıç
Riskli yapı tespiti
Başkanlıkça lisanslı bir kuruluş binayı inceler; karot ve zemin analizi yapılır.
- Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapar; süreci birlikte hazırlarız
- Karot numunesi, zemin etüdü ve taşıyıcı sistem analizi
- Rapor sonucu idareye bildirilir
-
Planlama
Tebliğ ve itiraz süresi
Riskli yapı kararı tapuya işlenir, maliklere bildirilir; 15 gün itiraz hakkı vardır.
- Tespit en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir
- Tutanak binaya asılır, e-Devlet’ten bildirilir, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir
- Maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır
-
Planlama
Kat malikleri kararı
Arsa payının salt çoğunluğuyla yeniden yapım kararı alınır, sözleşme imzalanır.
- Hisseleri oranında salt çoğunlukla (yarıdan fazla) karar
- Karar ve teklif, katılmayan maliklere noter ya da muhtarlık ilanıyla bildirilir
- Kabul etmeyenlerin payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzası
-
Yürütme
Tahliye ve yıkım
Tahliye, taşınma ve kira yardımı başvurusu; yıkım ruhsatı ve yıkım.
- Maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre verilir
- Anlaşmayla tahliye edilen malik ve kiracılar için kira yardımı başvurusu
- Belediyeden yıkım ruhsatı ve güvenli yıkım
-
Yürütme
Proje, ruhsat ve inşaat
Mimari ve statik proje, yapı ruhsatı; bağımsız yapı denetimi altında inşaat.
- Mimari proje, statik hesap ve yapı ruhsatı
- Bağımsız yapı denetimi (4708 sayılı Kanun)
- Belediye ara kontrolleri ve hakediş
-
Kapanış
Teslim ve tapu
Yapı kullanma izni alınır, yeni bağımsız bölümler tapuya tescil edilir, daireler teslim edilir.
- Yapı kullanma izni (iskân)
- Yeni bağımsız bölümlere göre kat mülkiyeti ve tapu tescili
- Hak sahiplerine anahtar teslimi
Süreler tahminidir; parselin durumuna, malik sayısına ve belediye süreçlerine göre değişebilir. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Kat maliklerinin sık sorduğu sorular
Binamızın dönüşümü için herkesin onayı gerekir mi?
Hayır. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda yeniden yapım kararı, arsa payları oranında salt çoğunlukla (yarıdan fazlasıyla) alınır. Karara katılmayan maliklere teklif noter ya da muhtarlık ilanıyla bildirilir; 15 gün içinde kabul edilmezse payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.
Riskli yapı tespitini kim yaptırır, masrafı kime ait?
Tespiti öncelikle malikler ya da kanuni temsilcileri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırır; masrafı maliklere aittir. Başvuruyu ve süreci sizinle birlikte hazırlarız.
Rapora itiraz edebilir miyiz?
Evet. Riskli yapı tespitine karşı malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir; itirazları üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık/Başkanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyet inceler.
İnşaat süresince nerede oturacağız? Kira yardımı var mı?
Anlaşmayla tahliye edilen binaların maliklerine ve kiracılarına mevzuata göre geçici konut ya da kira yardımı yapılabilir. Başvuru dosyasını biz hazırlarız. Kat karşılığı sözleşmede ayrıca müteahhit tarafından ödenecek bir kira desteği de konuşulabilir; bu, her projede ayrı müzakere edilir.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Arsanın imar hakları, yeni projenin satılabilir alanı, inşaat maliyeti ve bölgedeki gerçek satış fiyatları üzerinden hesaplanır. Kurucu ortağımız Mehmet Çitil SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanıdır; hesabı açık, ölçülebilir ve sözleşmeye yazılı şekilde paylaşırız. Örnek: Le Chic Tarabya’da 156 konutun 72’si arsa sahibi kooperatife (%46), 84’ü yükleniciye (%54) kaldı.
Yıkım için ne kadar süremiz olur?
Güncel mevzuata göre riskli yapıların yıktırılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir. Bu süre içinde tahliye ve taşınma planını birlikte yapar, yıkım ruhsatını biz alırız.
Süreç toplam ne kadar sürer?
Ön protokolden anahtar teslimine kadar parsel bazlı projelerde hedefimiz 18–24 aydır. Le Chic Tarabya’da 14 blok ve 156 konut Mart 2018’de başlayıp Eylül 2020’de, 30 ayda teslim edildi.
Kaynak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (7471 sayılı Kanunla değişik güncel metin, mevzuat.gov.tr). Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Sorunuz listede yok mu?
Binanızın durumunu birlikte değerlendirelim; ilk görüşmede süreci size özel anlatalım.